Tháo gỡ “điểm nghẽn” cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại khu nhà ở đô thị Nam Đồng Mạ

Vấn đề chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) tại dự án Khu nhà ở đô thị Nam Đồng Mạ, phường Thanh Miếu đang được các cấp, ngành đặc biệt quan tâm khi những vướng mắc kéo dài nhiều năm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân và tiềm ẩn nguy cơ phát sinh khiếu nại.

Tại Dự án Khu nhà ở đô thị Nam Đồng Mạ, nhiều hộ đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính và nhận bàn giao đất nhưng đến nay vẫn chưa được cấp sổ đỏ.

Dự án Khu nhà ở đô thị Nam Đồng Mạ được UBND tỉnh Phú Thọ chấp thuận chủ đầu tư từ năm 2005, ban đầu do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị LILAMA thực hiện, sau đó được đổi tên qua các giai đoạn và hiện nay là Công ty Cổ phần BV INVEST. Dự án nằm trên địa bàn phường Thanh Miếu (trước đây thuộc các phường Thanh Miếu và Thọ Sơn, thành phố Việt Trì), với 259 lô đất theo quy hoạch được điều chỉnh và phê duyệt năm 2025. Trong cơ cấu này, có 66 lô đủ điều kiện chuyển nhượng, 140 lô đã xây dựng nhà ở nhưng chưa hoàn thiện hồ sơ hoàn công và 53 lô chưa xây dựng. Theo kế hoạch, toàn bộ dự án phải hoàn thành, nghiệm thu và đưa vào sử dụng trước quý IV/2026.

Theo báo cáo của chủ đầu tư, quá trình triển khai các thủ tục pháp lý, đặc biệt là việc tách Giấy chứng nhận chung theo quy hoạch điều chỉnh đã đạt được một số kết quả nhưng vẫn còn nhiều tồn tại. Cụ thể, đã hoàn thiện trích lục đối với 220/259 lô đất, song vẫn còn những trường hợp chưa thể xử lý do vướng mắc về ghép lô liên quan đến nhiều chủ thể pháp lý hoặc sai lệch tọa độ giữa hồ sơ và thực địa. Trên cơ sở đó, chủ đầu tư đã thực hiện tách 27 Giấy chứng nhận chung thành 186 Giấy chứng nhận theo từng lô, trong đó có 53 lô đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

Đối với các lô đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, sau điều chỉnh còn 66 lô, hiện đã có 40 lô được nộp hồ sơ, trong đó 35 lô đã được cấp và bàn giao cho khách hàng, số còn lại đang trong quá trình thẩm định. Tuy nhiên, vướng mắc lớn nhất của dự án nằm ở 140 lô đất đã xây dựng nhà ở nhưng chưa có hồ sơ hoàn công xây dựng. Các công trình này chủ yếu được xây dựng từ khoảng năm 2012, kéo dài qua nhiều giai đoạn điều chỉnh quy hoạch và thay đổi chủ đầu tư, dẫn đến việc không thể hoàn thiện hồ sơ xây dựng theo quy định hiện hành.

Theo phản ánh của người dân, nhiều hộ đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính và nhận bàn giao đất từ lâu, nhưng đến nay vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Điều này gây ra không ít khó khăn trong việc ổn định cuộc sống, đặc biệt là khi người dân có nhu cầu vay vốn, chuyển nhượng hoặc thực hiện các quyền hợp pháp khác liên quan đến đất đai.

Trước tình hình đó, Sở Xây dựng đã tổng hợp, báo cáo và đề xuất phương án tháo gỡ theo hướng linh hoạt, bám sát thực tiễn. Thay vì yêu cầu bổ sung hồ sơ xây dựng theo trình tự thông thường, phương án được đưa ra là xem xét cấp Giấy chứng nhận trên cơ sở hiện trạng công trình, với điều kiện phải đảm bảo phù hợp quy hoạch, đáp ứng các tiêu chuẩn về chất lượng, an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.

Nhiều giải pháp tối ưu được đưa ra nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người dân trong việc cấp sổ đỏ tại Khu nhà ở đô thị Nam Đồng Mạ.

Theo đồng chí Đào Hoàng Chinh - Phó Giám đốc Sở Xây dựng, điểm cốt lõi trong phương án được đề xuất là không áp dụng máy móc quy trình lập hồ sơ xây dựng như đối với các công trình mới, mà xem xét xử lý trên cơ sở hiện trạng thực tế của các công trình đã xây dựng. Việc này phải bảo đảm các nguyên tắc quan trọng như không làm thất thu ngân sách nhà nước, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt và đáp ứng các yêu cầu về chất lượng công trình, an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy cũng như các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật liên quan.

Cùng với đó, 140 lô đất sẽ được rà soát, phân loại cụ thể thành hai nhóm gồm 127 lô xây dựng trên một thửa đất và 13 lô xây dựng trên diện tích được ghép từ 2 - 3 lô. Trên cơ sở phân loại, các cơ quan chuyên môn sẽ tiến hành kiểm tra, đánh giá hiện trạng từng công trình, đối chiếu với quy hoạch, đồng thời xác định đầy đủ các nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, thuế, phí và các khoản liên quan. Chủ đầu tư và người sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ này theo quy định.

Sau khi hoàn tất việc rà soát, kiểm tra và bảo đảm các điều kiện cần thiết, các trường hợp đáp ứng quy định sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận; đối với những trường hợp chưa đáp ứng, sẽ tiếp tục phân loại và đề xuất biện pháp xử lý cụ thể để báo cáo UBND tỉnh quyết định. Cách tiếp cận này cũng phù hợp với ý kiến của Sở Tư pháp là xử lý theo hiện trạng thực tế, gắn với nghĩa vụ tài chính và điều kiện kỹ thuật của công trình.

Đáng chú ý, phương án tháo gỡ đã nhận được sự thống nhất cao của các cơ quan, đơn vị liên quan như Sở Tư pháp, Sở Tài chính, cơ quan thuế, Thanh tra tỉnh, Sở Nông nghiệp và Môi trường và UBND phường Thanh Miếu. Các ý kiến đều cho rằng cần sớm triển khai để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân, đồng thời hạn chế nguy cơ phát sinh khiếu nại phức tạp, kéo dài.

Hiện nay, thực hiện chỉ đạo của Phó Chủ tịch UBND tỉnh Vũ Việt Văn, Sở Xây dựng đã và đang tiếp tục chủ trì, phối hợp chặt chẽ với các sở, ngành liên quan khẩn trương rà soát toàn bộ dự án, phân loại cụ thể từng trường hợp, bảo đảm đầy đủ, chính xác, không để sót và không để phát sinh tiêu cực. Các cơ quan chuyên môn nghiên cứu kỹ các quy định pháp lý, tham mưu UBND tỉnh ban hành hướng dẫn chi tiết, làm cơ sở triển khai thực hiện. Chủ đầu tư phối hợp cung cấp đầy đủ hồ sơ, thực hiện nghiêm các nghĩa vụ tài chính theo quy định; chính quyền địa phương tăng cường công tác tuyên truyền, vận động, tạo sự đồng thuận trong Nhân dân để quá trình triển khai đạt hiệu quả.

Lê Minh