Cách tính giá xây nhà trọn gói : Công thức, ví dụ và mẹo tối ưu

Xây nhà là việc lớn, nên ai cũng muốn dự toán chi phí xây nhà trọn gói trước khi ký hợp đồng. Tin vui là bạn có thể ước tính khá nhanh nếu nắm được vài nguyên tắc đơn giản.

Bài này tóm gọn hai cách tính phổ biến, cách quy đổi diện tích, dải đơn giá tham khảo và một ví dụ thực tế. Cuối bài, bạn có thể đối chiếu với báo giá xây nhà trọn gói để kiểm tra con số mình tính.

1) Hai phương pháp tính phổ biến

1. a) Tính theo mét vuông (m²)

- Công thức tổng quát: Tổng chi phí trọn gói ≈ Diện tích xây dựng quy đổi × Đơn giá/m² .

- Ưu điểm: nhanh, dễ ước tính từ giai đoạn ý tưởng; phù hợp nhà phố, nhà cấp 4, cải tạo đơn giản.

- Hạn chế: mang tính “định mức trung bình”, độ chính xác phụ thuộc cách tính diện tích và gói vật liệu.

1. b) Bóc tách khối lượng và lập dự toán

- Tách riêng từng hạng mục (móng, khung, tường, M&E, hoàn thiện...), áp đơn giá riêng rồi cộng lại.

- Ưu điểm: minh bạch, bám sát vật liệu/thương hiệu thực tế.

- Hạn chế: mất thời gian khảo sát – thiết kế; cần kỹ sư/dự toán để lập bảng chính xác.

- Nên chọn khi: nhà nhiều đặc thù (hầm, khẩu độ lớn, mái phức tạp, phong cách cao cấp).

2) Cách tính diện tích xây dựng & hệ số quy đổi

Khi tính theo m², ta quy đổi các hạng mục về diện tích sàn theo hệ số tham khảo (có thể khác nhau giữa các nhà thầu):

- Tầng trệt, lầu: 100% diện tích.

- Mái BTCT: khoảng 40–60% tùy cấu tạo & chống thấm.

- Mái tôn: khoảng 20–30%.

- Sân trước/sau có lát: 30–70% tùy yêu cầu.

- Ban công, ô trống lớn: 30–70% tùy thiết kế.

- Móng băng/cọc: khoảng 20–50% tùy địa chất & giải pháp móng.

- Tầng hầm: 150–200% do khối lượng đào/chống thấm lớn.

Lưu ý: Hệ số chỉ là khung tham khảo. Khi chốt hợp đồng, hãy yêu cầu bảng quy đổi diện tích ghi rõ từng hạng mục để tránh hiểu nhầm.

3) Đơn giá trọn gói tham khảo 2025

Tùy khu vực và mức hoàn thiện, dải giá trọn gói thường thấy hiện nay dao động quanh ~8-10 triệu đồng/m² cho phân khúc phổ thông–khá ở đô thị lớn; các gói cao cấp có thể cao hơn đáng kể.

Phần thô thường ở mức ~4,7 -5,2 triệu đồng/m² (tham khảo mặt bằng thị trường).

4) Ví dụ tính nhanh: Nhà phố 2 tầng 5×15m (không hầm)

Giả định:

- Kích thước lô đất: 5×15m → diện tích sàn/tầng = 75 m².

- Quy mô: trệt + lầu 1; mái BTCT; có ban công nhỏ; sân trước 10 m² lát gạch.

- Chọn gói hoàn thiện trung bình–khá.

Bước 1 – Tính diện tích quy đổi

- Tầng trệt: 75 m² × 100% = 75 m²

- Tầng 1: 75 m² × 100% = 75 m²

- Mái BTCT: 75 m² × 50% (tham khảo) = 37,5 m²

- Ban công: 100% (tham khảo) = 75m²

- Sân lát gạch: 10 m² × 50% (tham khảo) = 5 m²

→ Tổng diện tích quy đổi ≈ 267,5 m²

Bước 2 – Chọn đơn giá/m2

- Giả sử đơn giá trọn gói = 8 triệu/m² (mức trung bình–khá, tùy vật liệu).

Bước 3 – Ước tính tổng chi phí

- Chi phí trọn gói ≈ 195 × 8 triệu = 2,140 tỷ đồng.

- Dự phòng phát sinh (thường 5–10% cho thay đổi vật liệu, cải tiến thiết kế): ~57–113 triệu.

→ Ngân sách nên chuẩn bị: ~1,19–1,24 tỷ đồng.

Số trên chỉ là ước tính. Giá thực tế thay đổi theo địa chất (móng), hẻm nhỏ cần trung chuyển vật tư, cao độ nền, thương hiệu thiết bị, tiến độ gấp, v.v.

5) 10 yếu tố làm chênh lệch chi phí

1. Giải pháp móng (cọc ép/cọc khoan, chiều sâu, địa chất).

2. Có tầng hầm/ban công lớn hay không.

3. Mặt tiền & khẩu độ kết cấu (nhiều ô văng, lam, khung thép).

4. Vật liệu hoàn thiện (gạch, đá, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh).

5. Hệ mái (BTCT, ngói, tôn sandwich, mái dốc phức tạp).

6. Đường vận chuyển & mặt bằng thi công (hẻm nhỏ, cấm giờ).

7. Tiến độ (gấp rút cần tăng ca).

8. Thay đổi trong quá trình thi công (phát sinh thiết kế).

9. Hạng mục đặc biệt (thang máy, smarthome, cảnh quan).

10. Thời điểm mua vật tư (biến động giá).

6) Mẹo tối ưu ngân sách mà vẫn yên tâm

• Khóa thiết kế sớm , hạn chế sửa giữa chừng.

• Ưu tiên phần nền tảng : kết cấu, chống thấm, M&E.

• Tối giản hình khối để thi công gọn, tiết kiệm.

• So sánh báo giá trên cùng phụ lục vật liệu (tránh so “lệch chuẩn”).

• Rõ ràng điều khoản : tiến độ, nghiệm thu, bảo hành, hạng mục không bao gồm.

• Dự phòng 5–10% để chủ động trước phát sinh.

7) Gợi ý đơn vị thi công – sửa chữa trọn gói: Công ty Trường Sinh

Nếu bạn muốn một đội thiết kế – thi công – hoàn thiện đồng bộ từ A–Z, Công ty Trường Sinh là lựa chọn đáng cân nhắc cho cả xây nhà trọn gói và sửa nhà trọn gói .

Trường Sinh có quy trình rõ ràng: khảo sát, đề xuất giải pháp móng – kết cấu theo từng khu đất; bóc tách vật tư minh bạch theo gói; lập tiến độ và cam kết bảo hành. Đặc biệt, đội ngũ quen xử lý mặt bằng hẻm nhỏ, tối ưu vận chuyển vật tư và kiểm soát phát sinh nhờ chuẩn hóa danh mục ngay từ đầu.

Bạn có thể dùng ví dụ tính ở trên để so đối chiếu với báo giá xây nhà trọn gói trên website Trường Sinh, hoặc gửi mặt bằng – quy mô – tiêu chuẩn vật liệu để nhận dự toán sơ bộ và lịch khảo sát.